Qué es la fianza y qué dice la ley
La fianza es la cantidad que entregas al inicio del contrato como garantía. En el alquiler de vivienda habitual, el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga a depositar una mensualidad de rentacomo fianza legal. No es un pago a fondo perdido ni una «señal»: es tu dinero, y el casero solo lo custodia mientras dura el contrato.
La fianza tiene una función muy concreta: cubrir posibles impagos o desperfectos que vayan más allá del desgaste normal de la vivienda. Cuando el contrato termina y no hay ni deudas ni daños imputables a ti, el arrendador tiene que devolvértela íntegra.
¿En qué plazo tienen que devolverte la fianza?
El artículo 36.4 de la LAU fija un plazo claro: un mes desde la entrega de las llaves. Pasado ese mes sin que te hayan devuelto el dinero (o sin una justificación válida de por qué retienen parte), la cantidad pendiente devenga intereses a tu favor.
Un detalle importante: el plazo cuenta desde que entregas las llaves, no desde que «el casero encuentra un momento». Por eso conviene dejar constancia de la fecha exacta de entrega —por escrito, por mensaje o con un pequeño acta firmada por ambas partes—. Esa fecha es la que pone en marcha el reloj legal.
Qué descuentos son legales y cuáles no
Aquí está el núcleo de casi todos los conflictos. El casero sí puede descontar de la fianza:
- Rentas o suministros impagados que te correspondían y quedaron pendientes.
- Desperfectos reales causados por ti que excedan el desgaste normal por el uso (por ejemplo, un cristal roto o un agujero en la pared, no la pintura envejecida).
Y lo que no puede descontar sin más:
- El desgaste natural de la vivienda: pintura desgastada por el paso del tiempo, pequeñas marcas de uso, electrodomésticos que envejecen. El deterioro ordinario corre por cuenta del propietario.
- Una «limpieza final» genérica o gastos de reforma que no respondan a un daño concreto que hayas causado.
- Descuentos sin justificar: si retiene parte, tiene que decirte por qué y, cuando se lo pidas, acreditar el gasto con facturas o presupuestos. Un «me quedo la fianza por si acaso» no se sostiene.
Además, la fianza no es «el último mes de alquiler». Salvo pacto expreso, no puedes dejar de pagar la última mensualidad dando por hecho que se compensa con la fianza; son conceptos distintos.
Cuidado con las garantías adicionales excesivas
Muchos contratos suman a la fianza legal una garantía adicional (depósito extra, aval, etc.). El artículo 36 de la LAU lo permite, pero con un tope: en contratos de hasta 5 años (7 si el arrendador es una empresa), esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades. Es decir, el total razonable máximo suele ser tres meses: uno de fianza legal más dos de garantía adicional.
Si te exigieron más de eso sin una justificación legal clara, es una señal de alerta y parte de ese exceso puede ser reclamable.
Cómo reclamar la fianza paso a paso
Si ha pasado el mes y no ves tu dinero, este es el camino habitual, de lo más sencillo a lo más formal:
- 1. Reclamación amistosa por escrito.Un correo o mensaje pidiendo la devolución y recordando el plazo del art. 36 LAU. Deja constancia escrita: evita las llamadas que luego «no existieron».
- 2. Burofax de reclamación. Si no responden o se niegan sin motivo, el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es la herramienta clave: acredita que reclamaste, cuándo y qué pediste. Marca un antes y un después porque demuestra tu voluntad de cobrar y suele destrabar muchos casos sin llegar más lejos.
- 3. Reclamación judicial. Si aun así no pagan, puedes reclamar la cantidad por vía judicial. Para importes de fianza, el procedimiento suele ser ágil, y llegas con las pruebas ya ordenadas: el contrato, la fecha de entrega de llaves y tu burofax.
En todos los pasos, las pruebas mandan: guarda el contrato, el justificante de la fianza entregada, fotos del estado en que dejaste la vivienda y cualquier comunicación con el propietario.
Un buen burofax marca la diferencia
Reclamar «bien» no es cuestión de tono agresivo, sino de citar la norma correcta y ser concreto: la cantidad exacta que reclamas, la fecha de entrega de llaves, la referencia al artículo 36 de la LAU y un plazo razonable para el pago antes de acudir a la vía judicial. Un burofax preciso transmite que sabes de qué hablas, y eso resuelve muchos conflictos antes de que escalen.
Si no tienes claro qué cláusulas de tu contrato juegan a tu favor o cómo redactar esa reclamación, LeaseGuard puede analizar tu contrato y generarte un borrador de burofax fundamentado en los artículos que aplican a tu caso.